主题：刚需买房大考：20道大题能答完再买房

越是淡季，标杆房企的价值越凸显，越是淡季，刚需越是开发商的一根救命稻草。企业除了常规的拼渠道、拼广告、拼展示、拼价格之外，最重要的还是拼内功，包括项目的定位诉求、品质理念、社区精神等方面，客户对产品的满意度才是评判项目成功的最终标准。

考卷第一步，刚需族要买房，先了解这20个“必答题”。

关于选房

Q1

淡市下，

要品牌还是要价格？

购房小故事

陈先生在二郎工业园区工作，一直想在买套二居室，看了几个楼盘，觉得大开发商的房子小区环境和自身配套较好，但一些较小楼盘却距离公交站更近，且价格每平米要约200元，如何选择犯了难。

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品牌房未来更有

市场好的时候，品牌开发商的房子比周边小盘至少高出500元/平米，现在淡市，价差缩小，正是出手品牌房的好机会。而历史经验证明，相同，品牌小区数年后能与周边楼盘拉出1000元/平米以上的价差。例如水晶郦城的二手房单价，比周边楼盘贵了不只千元，仍有人买单。况且对于一套两居室，单价相差200元，总价差距也就是1万多元，相比几十万元的投入，实在没必要计较这点儿。

Q3

价格下降，楼房品质

会不会跟着打折？

购房小故事

房价降了是一件令人欣喜的事，但王先生却有顾虑。“房价降了，楼盘品质有没有保证？开发商偷工减料怎么办？我们也不懂建筑，看不出来。最让人担心的是，开发商资金链要是断了，房子变成烂尾楼，真的是哭都哭不出来了。”

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大房企根基深厚，

品质上较有保证

据不完全统计，仅重庆一个城市就有近3000家房地产企业，而随着市场逐步饱和，一些实力较弱的房企退出市场是大势所趋。所以买房时，除注意地段、配套、交通等基本要素外，开发商品牌也需要纳入考虑范畴。大房企，尤其是上市公司，资金实力较为雄厚，楼盘烂尾的情况不太可能发生。作为公众企业，它们也会更注重自己的品牌形象，长期生活在媒体的聚光灯下，偷工减料也是轻易不敢去碰的。

Q4

选房时为什么不能只看样板间？

购房小故事

进门的走廊一侧就是大面积玻璃墙、半开放式厨房、时尚大气的超薄壁挂电视、温馨的公主房……渝中区某楼盘的精装修样板间很容易让女性心动，但除非你就按照此方案来装修，否则其清水房户型仍难掩其户型窄小的特点：上述这些特点，都是为了遮住这种“硬伤”。

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清水楼盘走一走

在选房的时候，千万要对装修精美的样板间“hold住”，开发商最清楚户型的优劣，老练的装修公司也知道如何将缺点缩到最小。最好的方式，是牢牢盯住户型图，仔细对比和样板间的区别，同时如有条件，最好能到清水房走一走，这是破解样板房陷阱最好的“照妖镜”。

Q5

购房陷入“选择综合征”怎么办？

购房小故事

工作繁忙的张先生打算近期置业江北，他用了一个周末走了新牌坊几个楼盘的售楼处，觉得各有优缺点，长安锦绣城的生活配套成熟但户型稍大，山顶道国宾城户型正好但价格有些超预算，金科公园王府品质卓越但交房时间要等到2013年，这让张先生一时间举棋不定。

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按照需求进行“内心排序”

容易“选择综合征”的购房者，在生活上往往有“完美主义”倾向，但某种意义上，房子就是一门缺憾的艺术，由于购房者的需求五花八门，很难找到一个均好性优秀的项目，或者说当项目各项指标都较为平衡时，往往价格就不“完美”了。

因此，时报建议购房者对房子的各类需求进行“内心排序”，一定要有所舍弃，或者退而求其次，不妨观望一下，年底，新盘新房源不少，说不定有别样惊喜。

关于房贷

Q6

首套房利率也上浮，是商业贷款还是组合贷款？

购房小故事

小陈最近看上了杨家坪商圈某楼盘，但置业顾问告诉她即使首套房，商业贷款利率也要上浮10%~20%。她需要贷款45万，也就是说月供至少3696元。如果是公积金贷款的话，则只需要2945元。可问题是，她的公积金账户余额仅有1万元。

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公积金余额太少，

宁可纯商业贷款

据了解，目前组合贷款的商业贷款部分，利率最高浮70%。小陈公积金账户余额1万元，贷款额最高为余额的15倍，也就是能做15万的公积金贷款，剩余30万都必须做商贷。这样算来，成本比单纯的商业贷款还要高很多。所以，不建议公积金余额太少的购房者选择组合贷款。

Q7

年初的房贷，到现在还不放款，如何是好？

购房小故事

付先生年初的时候购买了大坪某楼盘，这都半年多了，贷款还没有发放，他心里着急，“这眼看明年年初就要接房了，贷款放不下来，啷个办哟？”

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大开发商更有与银行谈判的资本

银行放款，开发商比购房者更着急。银行放款的快慢与开发商资质存在很大的关联，大开发商更有与银行谈判的资本，一般品牌房企的楼盘放款更顺利一些。

关于婚房

Q8

一方出首付，双方共同还贷，房产证该署谁的名？

购房小故事

小金与女友准备明年结婚，上个月在南坪商圈买了一套房，首付款是自己和父母出的，但婚后要与女友一同供房贷，关于房产证的署名问题双方出现了一些争执。

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可签订协议分清产权归属

首付款是由小金家庭单方面出资，按照新婚姻法，应属于小金的婚前财产。但考虑到婚后女友要与小金共同偿还贷款，也应该享有一部分产权，所以建议他们签订一份协议，写清楚各自所占产权比例。只要协议约定清楚，即使不去公证处公证，也是具有法律效力的。

关于售后

Q10

开发商的赠送面积

到底靠不靠谱？

购房小故事

为了促进销售，很多开发商都将赠送面积作为了卖点，但秦女士有些不放心。“我看中的那套60多平米的户型，有近10平米的赠送空间，可合同上并没有注明，万一接房时货不对板，怎么办？”

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建议签订补充协议

如果购买的是具有品牌口碑的房产，可向该开发商的老业主打听，以前承诺的赠送是否兑现了。若不放心，建议与开发商另外签订补充协议，毕竟开发商口头给出的赠送面积承诺是不受法律保护的。该协议可以不附在提交房管部门备案的买卖合同中，由于并没有违反法律的强制规定，该协议仍是有约束力的。

Q12

品牌楼盘的物管费高，划算吗？

购房小故事

对于房屋的售后服务，蔡女士尤其关注。她最近看上了某开发商在渝北区的一处物业。70多平米的户型，楼层、朝向等都挺满意的，唯一就是这每个月2元/平米的物管费让她有些犹豫。

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物管服务

是决定居住品质的第一软件

现在市面上的高层产品，一般的物管收费为1.4元/平米，该楼盘2元/平米的标准确实相对较高。购房者可向该开发商老业主打听服务质量，如果是物有所值的，也算是购买品牌房产的附加值。毕竟物管服务是居住品质的第一软件，即使每个月多花几十元钱也绝对值得。