主题：买房子必备法律常识 五大基本常识助顺利选房

国家频出新政，对楼市产生了重大影响。 在此背景下，商品房买卖当中法律问题有何新的变化和新的特点？买卖双方应当关注和重视哪些问题？本刊联合建纬（昆明）律师事务所，根据读者咨询情况，对当前形势下商品房买卖的法律热点问题进行了汇总，正准备逛房交会的购房者，在下决心购买房子前，可以做做参考。

【律师】上述案例中，预售合同中有关购房人无法贷款时应补足房款的补充约定合法有效，黄先生应按照约定补足全部房款；若黄先生未补足房款的，地产公司有权要求解除与黄先生的预售合同，并要求黄先生承担相应的违约责任。

为此，如果是购房自住涉及到贷款购房，购房者应关注政策的变化，正确估计自己的负担能力；如果是或者投机性购房涉及到贷款购房，则正是以及各级政府严格限制和打击的范围。

【律师】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

我国立法上承认违约金具有补偿性和惩罚性，同时认为违约金的基本性质是补偿性。从原则上讲，就是变动违约金，使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过高时就降低违约金金额，使其首先达到补偿守约方的损失的目的，弱化惩罚性，降低违约方的成本；如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平与正义。

在本案例中，王先生所主张的违约金达50余万元，该金额能否得到支持，主要取决于王先生所遭受的损失。若50万元并未超过王先生所遭受损失的30%，则应当认定为过分高于损失而予以适当调整；而当王先生的损失难以或者无法确定时，根据有关法律、法规规定，也可以参照违约方（该房地产公司）因违约行为所获利润情况予以确定。