主题：短期房价不存在上涨动力 将回归平稳增长态势
- 发表于2012-08-06
始于1981-1991年小婴儿潮的人口红利在未来将逐渐褪去，事实上从2010年开始我国的结婚率指标的增长就已经开始逐渐放缓，这对未来地产需求的增长会造成一定不利影响。但另一方面，我国家庭小型化趋势仍将持续，目前我国的户均人数为 3.04人左右，而日本05年和美国08年该指标分别为2.55人和2.67人。具体到美国户均人口的历史变化趋势来看，户均人数在2.8-3.5区间内变化最为剧烈，所以中国家庭小型化的趋势在未来仍将持续。综合两方面的因素我们对未来适龄购房人口的变化趋势做出中性评价。
- 发表于2012-08-06
（三）快速城镇化因素（中性偏多）
城镇化是普遍认同的中国房地产市场需求的最大推动力量。2001-2011年间年均1.4%的城镇化率增加旷古烁今，结合城镇人口的自然增长它意味着年均超过600万套的住房需求，这是中国房地产市场最大的需求推动力量。
- 发表于2012-08-06
未来城市化率将呈现减速上升态势，给予中性偏多评价。城市化率不会无休止增长，未来的增速也不会是过去历史的简单平均和回归，基于两方面的理由我们判断中国将维持较快城市化率的进程，但其速度将逐渐放缓。
- 发表于2012-08-06
结构上看我国二三线城市还有相当的城市化率向上空间。笔者选取了部分一、二、三线城市2007-2009年的城市化率情况进行了测算，结果显示，我国一线城市城市化率水平在2009年就已经超过了87.8%，未来上升空间已较小；而二线城市和三线城市在2009年末的城市化率水平分别为61.62%和59.2%，对比一线城市87.8%的水平，未来仍有相当的上升空间。
- 发表于2012-08-06
总体上看大国经济在城市化率超过50%后，城市化速度开始放缓。综合比较美日法韩等国的情况，当城市化率超过50%之后，大国城市化率速度开始放缓（如美国），城市化率速度的绝对值也较低（如美、日）；而小国的城市化率速度得到保持（如韩国），甚至会持续到城市化率超过70%之后。中国是典型的大国经济，2011年末城市化率已经超过50%，加上未来土地财政模式的改革，通过征用农民土地使其“被动城市化”的情形会逐渐减少，城市化率速度放缓是必然趋势。
- 发表于2012-08-06
虽然中短期内“两限”政策仍将持续并挤出大部分性需求，但长期来看性需求仍是总需求的有效组成部分之一，给予中性偏空评价。虽然在中短期内“两限”政策几乎没有退出可能，但在目前经济下滑的大背景下，在稳经济中的重要性也日益凸显，这就意味着政策持续加码的可能性也已经极小，虽然性需求在性的两限的压制下仍然没有释放的可能，但是最重要的预期和信心已经开始缓慢修复。
- 发表于2012-08-06
从长期来看，调控的目的并不是也不可能完全消除房地产的属性，调控的真正目的是改变由性需求主导市场造成房价无休止上涨的局面。从这个意义上讲，长期来看当房地产市场回归平稳后，房地产的性需求仍将是房地产有效需求中稳定的贡献力量。
- 发表于2012-08-06
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