主题：短期房价不存在上涨动力 将回归平稳增长态势

持续上涨动力

随着预期改善，刚需回暖有其可持续性，但结合高库存和政策性因素，房价在短期内并不存在持续上升动力。

第四，政府仍有诸多手段限制价格上涨幅度。如果在未来房价出现持续上涨，政府可能启动的手段包括：（1）启动地方房价问责制，其结果是楼盘获得预售证的可能性大大降低，至少统计上出现房价上涨的结构性因素大大减少，减少预期；（2）直接通过临时性喊话扭转预期；（3）地方政府重新祭出限价政策，由于中小地产商资金链普遍偏紧，对去化有较高要求，限价政策可以取得不错效果。

回归平稳增长态势

一般来说，一个中长期内的房地产牛市必定是中期内需求大于供给造成供给相对紧张、适龄购房人口的快速增加和持续的城镇化等因素单独或者共同作用造成，同时来源于居民财富配置的性需求会放大地产牛/熊市切换间的周期性波动。综合未来以上因素的变化趋势，笔者认为未来我国房地产市场将回归平稳增长态势。

1998年房改所形成的制度红利造成的中期内供给紧张，是过去十年地产牛市的启动因素。以1998年国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，中国进入住房商品化时代，推出的一系列商品房制度建设和改革包括预售制度、土地招拍挂制度等，创造了一个市场化的房地产行业。被福利分房制度压制了数十年的我国居民的住房需求从此开始全面觉醒，意味着已经累积了相当长时间的居民财富在短期内会在房地产市场上出现井喷式的释放，而地产供给在中短期内是缺乏弹性的，因而行业中期供给相对紧张局面开始形成，客观上这也是房价上涨初期最重要的推动力量之一。

适龄购房人口的快速增加是过去十年地产牛市的支撑性因素。适龄购房人口是地产需求的直接来源，而过去十年我国适龄购房人口呈现快速增长态势，一个重要的指标就是在进入2000年后我国结婚人数的迅速增加，由于始于1981年的小婴儿潮在进入21世纪后开始进入适婚年龄，中国的结婚率（年结婚人数/总人口）从2002年的1.235%快速上升至2010年的1.851%，在传统的买房结婚观念下，结婚率上升意味着庞大的房地产刚性需求的释放。