主题：关注房产近十年，一个60后的"大叔"谈房市心得，是涨是跌，请继续（转帖）

楼主还是有思考能力的，是关于老百姓对未来收入没信心倾向于一次性付出这一点我认同！

60后也是炒房的主力军，那80后这些在北京的要买房的怎么办？为什么不拿钱到二三四线城市布局呢？在50、60、70后完成布局的北京房市里，80后再进入就是陷阱中的猎物，成为别人的五花肉，所以明智之举是在北京赚了钱就跑到二三四线城市布局，这是上上策。

娓娓道来，很精彩，请继续。

吊丝路过

这里想说说为什么北京的房价，与位置的关系不明显，国贸附近的房价，为什么会跟马甸周围差不多。我自己理解共有两个原因，一是北京的发展，是多热点发展，国贸是好地方，中关村也不错，望京也让人动心，亚运村还有鸟巢，西二环还有金融街。所以发展是摊大饼式的。很多人，只在一小块区域内活动，就如我们这个论坛比较活跃的某xx, 她曾经在望京住过，但自从搬到通州后，几年内就再没有回到过望京。而人们看房子，因为交通和时间的关系，更乐于在公司周围，或自己日常活动的周围看房子。这是北京房价比较平均的一个原因。另一个原因就与物业费有关。国贸附近好一点的小区或楼盘，通常物业费就比较高。我是喜欢物业费高一些的小区 ，但大部分老百姓，还是习惯于选择低物业费的房子。这种心理，也造成了低端的房子的房价，竟然会高过高档小区。

我通常喜欢用量化的角度看问题。我观察过北京相邻的小区，品质差不多，如果物业费不同，小区的价格就会不一样。物业费高的，房价就低。比如在东北四环附近，按这两年的房价来算，通常物业费每高一块钱，房价就会低1000以上。也就是说，就算是同样品质的小区，一个物业费是两块，一个是6块，后者的房价会比前者低4000以上。有时，甚至低到6000以上。这一点特别值得大家注意，特别值得投资房产的人注意。相对来说，我更喜欢把钱付给物业公司，而不是前业主或者开发商。因为物业公司会为你提供服务，而前业主，或者开发商，会拿了钱走人。试想一下，就算100平的两居，物业费平多4块，一年才不到5000块，10年还不到5万块。但如果房价高出每平4000的话，就是40万。哪个更合算，就很明显了。物业是按月的交的，这也成了为物业讨价还价，让他们给房子做好保养和护理的工具。一次当成房价给交出了，你就什么权利也没有了。这与中介费不能一次付清是一个道理，但可惜的是，真明白这一点的人，也不多。

明白了物业费与房价的量化关系，还可以推导出房产税对房价的影响。有些人说，收了房产税后，房价或者租金会更高，有些人说，收了房产税后，房价会下降，大家也莫衷一是。但事实会怎么样呢？如果按照现在上海或者重庆征房产税的税率，即房价的0.6%，那么我们可以算出，现在一套300万左右，100平的房子，每年会征收1.8万的房税，换算成物业费，就是每平每月多出15块。所以，按上面的观察，房价应该可以降15000/平，也即一半左右。但房价降到150万的时候，0.6%的房产税，却又只能收到每年9000，即合每平每月7块5，房价是不会降15000的。这是一个迭代过程。 通过几次迭代，可以大致计算出，按0.6%征收房产税，房价大致会降35%左右。这是我的结论。但通过房产税造成房价低了许多，是不是大家应该欢迎的呢，是不是买房就更幸福了呢？这恐怕是仁者见仁，智者见智了。如果业主能控制房产税的用途，我相信交房产税，应该更好，因为房产税，可以用于局部地区的学校道路等大环境的改善。我还有个建议，如果普征房产税的那一天真的到来（可以相信，那一天肯定会到来，只是早和晚的问题），至少要求有一半要交到业主委员会，用于本小区内部的维护和保养，那就是太好不过了。

教育资源：教育资源对房价的重要性，最近特别突显。实际上美国的房价，基本上是按学区来划分的，好学区的房子，一般房价都比较高。美国的学校也是要划片的哈。国内对这个问题的重要性，原来的认识是不足的。但最近这几年，其重要性就勿用多言了。如果一个小区所在的学区，是本市，或者全国性的一流学校，房价自然会比其它地区高出20%以上。但学区房的学问还是挺大的，也不是一成不变的，有土政策。买学区房的朋友要仔细做功课。
工作岗位：一个小时车程的范围的环境内所能提供工作的品种，岗位多少，薪金水平等。每个城市，提供丰厚报酬的公司，大都集中在少数几个区域，高收入的人，都在竞争离这几个区域较近的房子，房价自然是高的。这也是一线大城市的房价，与二三线城市的房价不同的原因之一。你这个区域，每年能提供多少个20万以上年薪的工作岗位呢？因为某个区域能够提供足够多高薪工作岗位，就可以吸引更多优秀的人才加入，房价自然要高。
我们盖得了房子，但不可能提供相应数量的高薪工作。这是区别。

居民财富积累：也有人称之为居民财富厚度，这个因素通常会被大家忽略，但实际上，一个区域的房价多少或者上升幅度，几乎与本区域居民的财富积累成线性正比。这个因素，与工作岗位有点关系，但又不必然。因为大家都懂的，部分人的财富不完全靠薪水。财富的积累，有一个很重要的指标，就是本区域的居民存款余额。这个数值其实是可以查到的。中国人的财富很大的一部分，都沉淀在房子上。一个比较简单的方法看一个区域的房价是否合理的方法，就是与另一个城市比较居民存款比。当大家的财富积累比较快的时候，就是房价上涨比较快的时候。所以啊，大家想看看以后房价，会不会上涨，就看本地居民的财富积累就好了。这一点，部分中国老百姓没有弄明白，大家一直讲的房价收入比，其实是个错误概念。正确的概念是房价财富比，或者简单地换算成房价存款比，才比较正确。比如北京或者上海，大家的财富积累很快，所以房价上涨也快。北京有很多吸金（积累财富）的方法啊，比如国进民退，国税地税分家，外企总部，风投等等，都是。这一点我们在以后会再次讲到。

本区域的财富积累，其实是有非常明确的技术指标来判断的。这点大家也往往忽略了。

交通的便利性：
购物，娱乐的丰富性和价格水平：
就医：医疗的便利性，医疗水平和价格水平
邻居素质：学历，修养，工作性质，公民意识，公共环境的爱护意识，心态。大家是怨气很重，还是一脸的阳光和笑容。大家都交物业费吗？我的观察就是大家对摩擦的容忍程度和脸上的笑容。在北京，你在街上无意碰到了别人，大多人都不在意，但在我老家，通常会马上引起激烈的反应。我们更喜欢哪个环境，是不言自明的。
区域安全，犯罪率：有什么比家人的安全更要的呢？建议大家多查一下本区域的犯罪率。比较简易地方法是观察交通违章的比例。充满交通违章的地方，房价不可能高到哪里去。我经常问别人，安全值多少钱啊？给家人，孩子选择一个安全的生活环境，上街了不用提心吊胆，会是很多人的梦想。家人生命的安全会比大房子更重要。大家都愿意去住安全性好的区域。当初我在美国的时候，住在皇后区，当地的房价是比较高的，但同样是在纽约，黑人居住区，房价就特别低。我们开车路过那里，根本就不敢开窗或停车，那样的地方，房价自然就不高。盖得了房子，但如何减少犯罪率，却是很难的事。大家都会抢安全区域来住。所有，我们单纯地看房子的自然属性本性，是没有什么意义的。
水质，供暖等设施：
绿化，空气污染与环境：
ZF清廉: 这一点也是很多中国人的追求，虽然很难。ZF的门难进，脸难看吗？办事方便吗？当我在北京10分钟补办了驾照，而在老家的家人一个月都办不好身份证的时候，我就知道，我不可能回到那个地方置办不动产了。

其实，房子是对我们的生活的幸福指数影响非常大的一个因素。而影响房子的价值的软和硬的因素，远不值我所上面所列的这些。“场”代表了我们工作和生活幸福的一切因素。我们看起来是在买房子，实际上是在买这个房子所具备的“场”。我们买房所做的付出，真正用于支付建安成本的，在一线城市，是非常少的，用建安成本来衡量房子的价值，是错误的。公布建安成本，实际上无济于事。

部分区域的房价上涨，实际是由于一是有支付能力的人，出于幸福的生活的追求，对美好的“场”的争夺，二是部分人，由于财富的积累更快，支付得起比我们想象的更高的价格。在中国现在开放的大格局下，我们没有办法阻止别人用更高的代价来获取这些更好的“场”，虽然我们祭起了限购的大旗。对于这种影响生活幸福程度的“场”的争夺，有时是非常赤裸裸的。我们唯一能做到的是，提升自己的财富积累速度，可以付得起别人可以付出的甚至是更高的代价。或者，去找我们付得起的“场”。

中国其实不缺房子，又便宜自然属性又好的房子多的很。可能更多的人遇到的问题是，不是买不起房子，而是买不起自己想要的，同时也是别人想要的房子。

所有这里说房价的朋友，其实都很容易地在中国找到他买得起的大房子，这种房子多了去了。问题是，这种他买得起的房子，因为“场”不过满意，他不会要。但好的“场”，大家都想要的“场”，自然是靠实力来争夺的。

如其说，我们是想买房子，不如说是在自己满意的“场”中抢一块生活空间。

当大家都在抢这样的“场”的时候，靠什么才能胜出？在不能以武力决胜的时候，就靠眼光，还有口袋鼓不鼓来发言了。

好长啊！！！不过貌似说的还有些道理的

LZ有眼光！如果房产和股市在未来十年已经没有继续关注的必要了，LZ还有什么别的看好的吗？

蛮有意思，特别是物业费那段